マンションは大勢の世帯が住むだけに、最初からがっちりした建物管理計画がないと悲惨です。
途中で計画を立てようにも議論ばかり出てちっともまとまらない・・・。
結局ずるずる時間が経ってスラム化してしまったという例を随所で見かけます。
コンクリート造のマンションだって一戸建てと同じように、部品は短期間のうちに劣化し始めます。
・・・しかも普通のコンクリートは防水性がないだけに定期的な塗装は必須の条件。
こうした管理計画がないマンションは購入を避けるべきです。
修繕積立金がとっても安いというのは危険度の高いことの目印になります。
外壁塗装をきっちり行っているようなマンションに入居するべきでしょう。
かなり古い話から始めますが、昭和47～48年頃のこと、第3次マンションブームといわれた時代がありました。
ちょうど日本列島改造論が華やかなりし頃で、この時期、都心・郊外を問わず一大マンション建築ブームが巻き起こりました。
バブル期の状態とよく似ていて、つくる片端から売れて、分譲価格もうなぎ昇りに上昇したものでした。
・・・そして、この当時のマンションには2通りの物件が生まれてしまったのです。
1つは「良心的につくった物件」。
もうーつは「売れるから、何でもいいからとにかくつくった物件」です。
当時は住宅だけでなく、ビルも橋梁も高速道路も建設ブーム。
セメントに混ぜる砂が枯渇して、手近な海から採った砂を混ぜたりしました。
よく洗って塩分を落せば問題ありませんが、これを手抜きするとひどいことになります。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
実際にはそんな粗悪なコンクリートを使ったマンションも混じって、市場はブームに沸いたのでした。
20数年前のものとはいえ、当時のマンションも立派に中古市場に流通しています。
それなりに価格はこなれていて、立地の良い物件も少なくなく、外壁塗装もキレイにされ、なかなかの魅力を備えているように見えます。
・・・しかし、下手な物作に手を出すと構造までボロボロになっている可能性あり。
この時期の物件は十分に注意しなけれぼならないのです。
バブル期の物件も同様です。
この時期は地価の暴騰で物件価格が目茶苦茶に上昇しました。
でも「今買わなければもっと上がる」という脅迫観念みたいなものから、よく売れたのです。
そういう気持ちになること自体はやむを得なかったかも知れません。
問題は業者サイドにありました。
なにしろバブルの末期には、首都圏でマンションを供給するデベロッパー(分譲業者)が500社を超えたといわれます。
最大の供給戸数を誇った年で8万戸ですから、単純平均で1社当たり年間150～160戸。
大手は数千戸単位で供給するので、年間数十戸以下というデベロッパーがたくさんあったことが容易に想像できます。
・・・つまり、商売になるとみて素人デベロッパーが雨後のタケノコみたいに増えたのです。
こんな業者の物件が良質かと言えば、ほとんどがノー。
むろん全部ではありませんが、いつの間にか消えてなくなって、管理にまで問題が生じるというケースもあるのです。
・・・ついでに言えば、消費税アップを前にした駆け込み需要のときも同じような現象が見られました。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
施工業者が工事の遅れを取り戻すのに過密な掛け持ちスケジュールを組むので、中身は手抜き、仕上げもズサンという例が随分あったのです。
・・・このように、ブームのときは物件が玉石混活状態になります。
「ムードに乗って」や「安いから」だけで買った住宅には、危ない物件がたくさん混じっています。
さて、"丸投げ"という言葉から説明しましょう。
一言で言えば、建築工事を請け負った業者が、自分は何もせず(あなたとの窓口になっているだけで)、工事はそっくり下請け業者に任せてしまうことです。
これにどういう問題があるかというと、あなたから請け負った業者(元請け)は何もしないのにしっかりピンハネする。
それを受けた下請け業者は、適正以下の価格で工事をするので必ず手抜きをする、という悪循環に陥るわけです。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
建築工宴は複雑な工程を踏み、外壁塗装などさまざまな業種が作業を分担して行うものなので・・・
請け負った業者が工事をまったく外注しないということはほとんどありません。
その意味で建築工事は外注産業といっていいぐらいなのですが、そうしたに程ごとに作業を外注するのを丸投げとはいいません。
・・・繰り返しますが、丸投げは工事を全部外注してしまうことです。
「そんなケースは少ないだろう」と思うかも知れませんが意外に多いのです。
すると、あなたは、もっと安く買えるはずのマイホームを高く買ってしまうことに・・・。
そればかりでなく、どこかに手抜きが潜む可能性が高い住宅を買ったことになります。
中には、契約書に丸投げすることが堂々と書かれている場合もあります。
・・・といってもシロートにはわからないようになっています。
「協力会社が施工する」などという表現がそれで、その協力会社がどこなのかまでは書いてありません。
こんな場合はどこが施工するのかきっちり確かめておくことが大事です。
・・・というよりもむしろ、そんな曖味な業者と契約しないで、もっと明快な契約書を用意している業者を選択するのが正解です。
マンションや建売りにも、この丸投げが少なからずあります。
やはり生じる弊害は同じで、高い買い物、悪い買い物になる可能性が高くなります。
ただ、丸投げかどうかがわかりにくいのが難点で・・・
これを見抜くにはプロの目に頼るのが一番でしょう。
一般論としてマンションの場合は、小規模なマンションでとくに高級でもないのに大手ゼネコンが施工業者になっているときは、やや疑問の目で見るのがよさそうです。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
デベロッパーは、いろいろなしがらみから実績のない建設業者を使わなければならない場合があり・・・
そうしたとき形式的に大手ゼネコンを冠にすえることがあるからです。
こんなとき大手ゼネコンは何もしません。
何もしないで"冠料"だけ取りますから、割高物件になるというわけです。
大手ゼネコンの名前があっても購入者には何のメリットもなく、むしろ名前を借りなければならない程度の業者が施工しただけ、品質が劣ると見なければなりません。
さて、この「専有卸」も言葉の意味から説明したほうがよいでしょう。
マンションの場合は、1軒の住宅を建てるときに比べて、格段に複雑なプロセスを踏まなければりません。
土地の取得にはじまって、採算性や法的問題あるいは近隣問題をクリアしなければならないからです。
外壁塗装もきれいに行わなくてはなりません。
マンション業界には、土地の仕入れから建築確認取得までの一切を行って・・・
それをそっくりデベロッパーに売ることを専門にする業者が存在します。
これが「軽有卸」で、それでできあがったマンションが専有卸マンションというわけです。
分譲業者にとっては煩わしい作業を一切省くことができ、すぐに着工して分譲できるというメリットがあります。
このため、多くの分譲業者は大なり少なりこうした専有卸からの取得を行っている模様です。
しかし、説明するまでもなくこれは流通過程が一つ増えるということ。
すなわち価格が高くなるということに他なりません。
もし価格が高くない場合(たとえば近隣に同じようなマンションがあり、価格水準も同じような場合)には、どこかに秘密のコストダウンがあると思うべきでしょう。
家を長持ちさせるためにも、外壁塗装はするべきでしょう。
最初から営業経費を圧縮して利幅を縮めてまで分譲することは考えにくいので、やはり施工費にしわ寄せがいっていると見るのが普通です。
欠陥とはいわないまでも、施工コストを圧縮すれば住み心地に跳ね返ってくるのは自明の理。
なるべくなら専有卸マンションは避けるのが賢明です。
では、どうすれば導有卸を見抜けるか？
そのポイントを伝授しておくことにします。
まず建築確認申請の名義を確認しましょう。
これが分譲業者と違う名義であれば、それはかなりの確率で導有卸マンションです。
名義が分譲業者になっていても、もう、歩突っ込んで確認しようとするなら土地の登記簿謄本を見ます。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
「甲区」に所有者の名前があるので、これがしばらく前から分譲業者の名前なら合格。
少し前まで他の業者の所有になっていれば専有卸マンションの疑いありです。
本来デベロッパーとは、上地や住宅の開発業者のことをいいます。
概念としては都市開発を伴った大規模な開発を行う業者のことですが・・・
最近はミニ開発しかしない業者や小規模マンション分譲業者もデベロッパーと自称するので、それらもひっくるめて考える必要があります。
建設業のほうは大企業から個人まで大きな幅があり、また総合的に建築を請け負う業者から特定の工事しかしない業者まであります。
外壁塗装業者も同様ですね。
ここでは規模はさておき、住宅をそっくり建てることができる業者に焦点をあてましょう。
これらデベロッパーも建設業者も免許制です。
2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設ける場合は大臣免許・・・
1つだけなら知事免許を取得しなければ営業することができません。
ですから、まずは初歩的なチェックポイントとして「免許の有無を確かめる」ことが肝心です。
(ただし、延べ床面積150㎡未満の木造住宅を建築する業者だけは免許を必要としません。
町場のいわゆる"一人親方"などと呼ばれる人が該当することがあります)。
・・・では免許をもっている業者なら安心かというと、さにあらず。
大部分の業者は免許をもっているのですから、それで大丈夫ならこんなにあちこちで欠陥問題が騒がれるはずがありません。
無免許業者は論外として、免許のある業者こそチェックが必要だといえるわけです。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。
バブル期には、首都圏のデベロッパーが500を超えました。
免許制度とはいえ、一定の要件さえ備えていればデベロッパーになることができるので、このように急増してしまいました。
マンションや建売住宅業界で口の悪いむきはデベロッパーのことを「スポンサー」と呼びます。
資金ぐりさえつけば誰でもなれるからで・・・
しかし、それだけにちょっと調子が悪いとすぐに撤退してしまいます。
そんな業者が建てたマンションや建売団地を買ったのでは、アフターケアはゼロ、維持管理もおぼつかないということで悲惨な状態に陥るのが目に見えています。
だからこそ業者の信用度チェックが大事ということ。
外壁塗装や増改築工事を頼むなら、信頼できる業者に頼みましょう。